Рост промышленного производства, застройка городов приводят к необходимости выноса старых и строительства новых предприятий на новых территориях. При этом размещение промышленных объектов должно соответствовать целевому назначению земельного участка, детальному плану, проекту застройки территории. Нередко возникает ситуация, когда обстоятельства диктуют собственникам необходимость размещения объектов на землях, изначально отводившихся либо предусмотренных в проектах застройки для других целей. Учитывая, что градостроительная документация неразрывно связана с документацией землеустроительной, планировать размещение промышленного объекта в данном случае уместно только в случае возможности смены целевого назначения участка и внесения соответствующих изменений в проект застройки территории. Однако, действующее законодательство содержит некоторые особенности относительно определения разновидностей целевого назначения земли и процедур оформления их изменения.
Рассмотрим следующую ситуацию. Собственник владеет земельным участком. Целевое назначение, указанное в акте на право собственности на землю Заказчика: «для оптовой торговли и складского хозяйства». Рассматривается возможность размещения на данной территории завода по производству продуктов питания.
Порядок и необходимость смены целевого назначения земельного участка описаны в ст.20 Земельного кодекса Украины. Согласно п.5 «виды использования земельного участка в пределах определённой категории земель (кроме земель сельскохозяйственного назначения и земель обороны) определяются её собственником или пользователем самостоятельно в пределах требований, установленных законом к использованию земель этой категории, с учётом градостроительной документации и документации по землеустройству».Таким образом, нам необходимо понять в данной ситуации, к каким категориям, т.е. к какому основному целевому назначению,относится данныйвид земель. Категории земель (виды основных целевых назначений) приведены в ст.19 Земельного кодекса. Это земли сельхозназначения; жилой и общественной настройки; земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения; земли оздоровительного назначения;земли рекреационного назначения; земли историко-культурного назначения; земли лесохозяйственного назначения; земли водного фонда и, наконец, земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения. Перечень является исчерпывающим, однако точного разрешения имеющегося вопроса ЗК не даёт. Детально же виды целевого назначения земли определены утверждённой Приказом Госкомзема№ 548 от 23.07.2010 года Классификацией видов целевого использования земель. При изучении текста документа в разделе Секция B «Земли жилищной и общественной застройки» находим назначение «для строительства и обслуживания строений торговли».В то же время в разделе Секция J «Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения» видов, соответствующих хотя бы частично указанным в Акте на право собственноститребованиям, не присутствует. В данном случае усматривается, что намерения по использованию и имеющееся целевое назначения находятся в разных категориях, т.е. планируемое собственником использование участка без смены его целевого назначения будет нарушением земельного законодательства, с одной стороны, и исключает согласование архитектурного проекта завода на участке, с другой. Таким образом, необходимо выполнение процедуры смены целевого назначения, предусмотренной Постановлением Кабинета Министров №502 от 11.04.2002, которая заключается в согласовании либо пересогласовании соответствующего проекта отвода земельного участка с последующим принятием решения районной либо областной государственной администрацией.
В тоже время необходимо внести изменения в градостроительную документацию – план застройки, детальный план территории. Процедура предусмотрена местными правилами застройки территорий, например Правилами застройки Киевской области, одобренными Распоряжением КОГА № 1060 от 19.12.2006 г., и решалась через градостроительное обоснование.
Однако тут нам необходимо принимать во внимание,чтоЗакон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» от 02.12.2010 года внёс принципиальные коррективы в возможности изменения градостроительной документации. Статья 24 содержит требования соответствия разрабатываемой землеустроительной документации имеющейся градостроительной (детальному плану территории - ДПТ). Кроме того, с 1 января 2012 года наличие ДПТ для смены целевого назначения является обязательным условием.
Таким образом, для размещения объекта в нашем случае необходимо соблюдение сразу нескольких условий: